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房地产是撬动内需的最好杠杆

原标题：孟晓苏：房地产是撬动内需的最好杠杆

“这是内需来敲门了。”

原国家房改课题组组长、中房集团理事长、汇力基金董事长孟晓苏

“这是内需来敲门了。”面对最近深圳楼市的急剧变化，孟晓苏发出了这样的感慨。

3月以来，深圳楼市上演了一幕幕火热场面，“上千万豪宅秒光”、“上千套房子一日售罄”，引发全国关注。来自国家统计局的数据显示，3月份70个大中城市房地产市场价格出现微涨，北上广深4个一线城市中，深圳新房、二手住宅销售价格分别以环比上涨0.5%、1.6%领涨，二手住宅销售价格同比上涨9.7%，时隔两年跃居全国第一。

4月20日，央行也在短期内紧急发出调查通知：深圳楼市是否有违规资金流入？

经过调查，深圳五部门（即人民银行深圳市中心支行、深圳市中小企业服务局、深圳市住建局、深圳银保监局、深圳市市场监管局）通报了所谓“房抵经营贷买房”的情况调查：目前，深圳市区两级贷款贴息项目均未进入资金发放阶段，不存在网传“贷款贴息资金进入房市”的情形。一季度房价大幅上涨的传言与事实严重不符，不排除个别中介机构和自媒体恶炒深圳楼价。

4月22日，深圳市住建局也表态称，今年将加大加快新供居住用地出让，计划供应约3平方公里，这是2019年供应量的两倍。其中，要在上半年实现年度目标50%居住用地出让。

仅仅几天，政府各方对深圳楼市的火热定了调子，使市场趋于平稳。“这几个主体的行为都是对的。”原国家房改课题组组长、中房集团理事长、汇力基金董事长孟晓苏表示。但他认为房价上涨的长期趋势及供需矛盾依然存在，“以深圳为例 ，2019年深圳市新增人口41万，但住宅供应非常有限，供应矛盾较大。猪肉供应少了价格就会涨。现在楼市明显供不应求，这是许多城市存在的现象。”

面对疫情下经济的有效恢复，他的建议是在投资上必须“两条腿走路”，一边发力基础设施投资，一边推动房地产发展，两个轮子一起转才能走出经济低迷。“我国GDP增幅从8%以上下滑至6%—7%，再到去年的6.1%，主要是我们关上了房地产这个主引擎，靠人拉肩扛推动经济发展，不仅很累而且速慢。”

另外，他认为中国作为最大发钞国之一，CPI始终没有上涨得那么厉害，主要是因为大量货币最终因资产价格上涨而消融，这些资产也包括房地产。“楼市增值与其他资产增值就像巨大的海绵把新增广义货币都给吸纳了，保证了物价稳定与社会稳定，这就是中国的经验。忘记了这些经验，刻意用人为的方式改变它，经济上遭遇的将只有报复。”

“这几个主体的行为都是对的”

中国房地产报：最近深圳楼市风波不断：一是市场的火热与“秒光”楼盘引发央行与外界关注；一是针对是否有经营贷违规进入楼市及房价暴涨事宜深圳五部门进行了回应，称“深圳房地产市场一切正常”。对于近期深圳楼市的火热现象与调查您有什么看法？

孟晓苏：这就对了，这几个主体的行为都是对的。并且这次事件有两个方面值得高兴：一是深圳市场的火热表明内需来敲门了，特别是目前在复工复产恢复经济的情况下，我们可以看到最先起来的，还是内需，还是房地产，还是深圳；上一轮去库存也是深圳先行。就像许小年说的，复工很好，订单呢？目前的情况明显是外需萎缩，原有的订单少了；内需也有些萎缩的领域，但相对还比较稳定。深圳楼市的回暖恰恰说明，内需来了。二是，经过深圳几个部门的调查研究做出了正确判断，没有被舆论绑架。本来我还略有担心，深圳会不会受到社会上某种舆论影响，转而压制发展起来的楼市？会不会出现“叶公好龙”的情况？现在看来没有发生，政府有了正确的判断。

中国房地产报：从深层次来看，您认为深圳房地产市场存在哪些问题是需要政府关注的？

孟晓苏：我最近看到深圳市房协给深圳住建部门的一份建议书，里面列举了此轮房价涨幅的原因，主要是土地供应不足、住宅用地比例低、容积率问题，以及人口增加与供地矛盾、扩大都市圈问题等。这份建议书显示，从长期看深圳土地资源稀缺、人口密度持续加大，2018年新增常住人口50万，2019年深圳新增常住人口41万，入户门槛低，加大了需求，住宅供给不足是不争的事实。建议对外扩容增加住宅类土地供应、推进新建住宅入市等。我认为这些意见都说到了关键之处。

另外，为什么深圳二手房猛涨，是因为只有少量房子进入到流通市场，自2018年“7·31”政策之后，已经约有18万套房源被锁定，不能参与到流通市场（深圳现有住宅在二手市场流通的仅为6万-8万套），市场供应量是严重不足的，因此深圳房协建议，取消限售政策或降低限售年限。

实际上，深圳现下的情况并不是它一家的问题，各个城市都有供地“量少而结构差”的情况，土地供应总量少，而且住宅供地占比低，很多时候是在刻意压低住宅供地比例，人为造成住宅供地价格上涨，面粉贵了面包定然要涨价。

中国房地产报：除了上述几个方面，还有哪些问题值得警惕。

孟晓苏：有一点是需要提醒注意的，就是不要指责银行发放贷款时要用房产抵押。在企业信用与担保缺失的当下，银行发放贷款是需要抵押物的，抵押贷款才能保证资金安全，而房屋是最好的抵押品。已有银行业人士表示，“房抵经营贷款”是从银行资金安全考虑的，这也是从整体金融结构安全角度考虑的，是一种“底线思维”。如果银行资金出了大问题，对社会造成的危害就会很大。在启动内需的情况下，也不能忘记防范金融风险。

从此轮深圳银行系统的操作来看，我认为他们是守住了底线的，保证了企业风险不至于传导至金融体系。

我们要从思维方面转变，认清银行资金投放出去是会流通与传导的。我记得1994年刚刚进行房改时，有银行行长反映意见，不赞成让居民从银行提钱去买房，担心银行存款会减少。而实际情况是，居民把购房款交给单位购房后，单位很快就把钱又存入到银行，资金转了一个圈，又转回到银行系统。但当时某银行行长的说法还真的把房改阻碍了好几年，这是缺乏金融知识的一种表现。银行资金的传导机制也很明显，比如“居民购房贷款”看起来只是贷给了居民购房，实际上资金通过购房后的流通，能传导到多个相关企业与领域，把诸多产业都给带动起来了。

中国房地产报：除了深圳最近动作外，其他一些三四线城市如青岛、荆州、淮安此前都推出了放松政策，最终无疾而终。您怎么看待这些地方政府的做法？

孟晓苏：我看这些地方政府也是挺为难的。在楼市调控下，他们很想搞活经济，又担心被扣上“短期刺激经济”的帽子。他们尝试着改变“限购”等政策，但经不起舆论围攻与上级责问，最后只能探探头就赶快缩回去。

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