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高周转、 缓拿地、慎补仓 上半年7家房企销售超千亿 ——凤凰网房产阜阳
在一场接一场的发布会后,房企2018年中期业绩也露出真面目。在调控背景下,标杆房企的业绩增速不减,强者恒强的格局依然持续。但在业绩飘红的情况下,部分房企负债居高不下,为保现金流,拿地节奏正在放缓 -来自凤凰新闻客户端
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高周转、 缓拿地、慎补仓 上半年7家房企销售超千亿

新京报
2018-09-04 09:25

在一场接一场的发布会后,房企2018年中期业绩也露出真面目。在调控背景下,标杆房企的业绩增速不减,强者恒强的格局依然持续。但在业绩飘红的情况下,部分房企负债居高不下,为保现金流,拿地节奏正在放缓。

业绩:前三房企销售超万亿

从业绩上看,上半年房企交了一份不错的成绩单。与此同时,销售规模仍然是房企下半场征战的利器。据记者不完全统计,截至目前,已有7家房企销售额超千亿,10多家房企销售额位于500亿-1000亿区间,分别比去年同期多出1-3家。业内预计,全年千亿房企数量将达到30家以上。

其中,碧桂园自2017年全年销售跃居行业第一以来,持续保持领先优势。今年上半年,碧桂园实现合同销售额4124.9亿元,同比增长42.8%,完成去年全年销售额的74.9%。稳坐销售额排行榜冠军位置。

虽业绩上并未令投资者失望,但质量和安全成碧桂园未来发展聚焦点。业内预计,碧桂园受一系列事件影响,估计下半年销售会受到一定程度的影响。

在年初提出“新恒大”的战略后,恒大上半年亦交出了一份不错的成绩单。上半年,恒大累计实现合约销售金额约达3041.8亿元,按年初定下的5500亿元销售目标,恒大上半年完成率为55.3%。

易居研究院智库中心研究总监严跃进指出,从房企中期业绩数据可以看出,当前房企享受到了三四线城市崛起的机会,下半年部分房企将加快推盘节奏,这或与资金面压力增大有关。

同策咨询研究部总监张宏伟亦指出,预计下半年,随着资金压力增大,不少房企会加快回笼资金,从而降杠杆、降风险。

实际上,谈到下半年销售策略,不少房企强调了“积极销售”、“分化加剧”等关键词。万科表示,一方面,积极销售,积极回款,提升资金使用效率。另一方面,坚持稳健投资,把握核心业务投资节奏,合理控制项目资源规模。远洋方面称,行业内竞争持续激烈,弱肉强食、分化加剧,企业追求规模、效率、融资创新的各项动作也将持续。

负债:管控风险 房企主动降负债

2018年上半年,龙头房企大多销售飘红、营收大增、净利上涨。但在一片繁荣表象下,不少房企出现净负债率上升、经营性现金流转负或大幅缩减的现象。

万科上半年经营活动产生的现金流量净额-42.55亿元,同比减少119.47%,负债总额约为11393.67亿元,比年初增加16.42%。保利地产2018年中报显示,2018年上半年经营活动产生的现金流量净额约为-98.33亿元,比上年同期减少2.35%。此外,碧桂园上半年的净经营性现金流虽保持为31.7亿元,但相比2017年中和年末的164.2亿元、240.8亿元均大幅缩减。

对此,易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,经营性现金收入背后反映的都是资金问题。销售回笼速度较慢,而且对外投资力度大时,企业自有资金的压力会较大,这时候加大融资,进而易带动负债数据的上升。

在衡量企业长期偿债能力的净负债率方面,记者统计发现,中海、万科的净负债率较为优秀,分别为27.9%、32.7%。不过,包括泰禾、中粮、佳兆业、绿地等房企,净负债率仍处于高位。

其中,泰禾今年上半年负债率为85.67%,较年初下降2.16%,净负债率为372%,不过,这一数据相比今年年初,已大幅下降102个百分点。据悉,今年上半年,降杠杆、控负债成为泰禾的重要任务之一。

值得注意的是,不少房企为管控金融风险,主动在负债数据上进行下调。以恒大为例,去年年初提出了战略转型,从以往高负债、高杠杆、高周转、低成本的“三高一低”发展模式向低负债、低杠杆、低成本、高周转的“三低一高”发展模式转变。

从中报的财务数据看,恒大降负增效的成果非常显著。先是在去年上半年还清了1129亿永续债,然后进一步削减外部借款。截至今年6月30日,恒大资产负债率为81.7%,与去年年底相比减少了4.6个百分点,净负债率为127.3%,与去年年底相比减少了56.4个百分点。

亿翰智库研究总监于小雨表示,目前房企净负债率分化严重,规模型房企净负债率保持降低水平,如万科始终维持在35%以下;碧桂园、恒大出现不同程度的下降。主要原因在于规模房企布局均衡,受政策调控影响较小,销售回笼情况较好,货币资金相对充足。中小型房企容易受调控、融资等政策影响,净负债率整体呈现上升趋势。此外,受当前融资环境的影响,房企的融资成本均有不同程度的增加,规模大、评级高的房企受到的影响小一些。

土地:放缓拿地节奏以保现金流

楼市调控持续加码、融资环境不断收紧,房企资金链遭遇严重考验,在提高周转加速回款的同时,部分房企也放缓拿地节奏,谨慎补仓,以保证现金流。

根据克而瑞统计数据显示,今年上半年房企土地投资力度整体弱于去年,TOP30的房企拿地销售比均较2017年有大幅下滑。此外,TOP100新增土地建筑面积不足去年全年的45%。

放缓拿地节奏的不乏恒大、保利等龙头房企。以恒大为例,今年上半年新增68个项目,土地储备面积3086万平方米,与去年同期的6763.6万平方米下降54%。保利地产今年上半年新增容积率面积为1510万平方米,同比下降10.8%。阳光城上半年新增计容面积551.85万平方米,同比下降23.5%。泰禾集团今年上半年新增土地8宗,新增建筑面积167.02万平方米,同比下降70%。

此外,为了防范风险,近两年来抱团取暖、联合拿地以及通过并购入股的方式已然成为房企在土地市场常用的方法,今年尤甚。

以万科为例,今年上半年,新增的项目中,按建筑面积计算,90.8%为合作项目。去年同期,64.7%的新增项目为通过合作方式获取。保利地产今年上半年通过并购、合作等方式获取项目45个,占拓展项目总数的64%。泰禾今年上半年新增的8幅地块有7幅为收购所得。

虽然部分房企土地投资节奏有所放缓,但是不少房企仍然积极补仓。今年上半年,碧桂园新获取项目530个,预期建筑面积8478万平方米,同比上涨66.8%。而绿地上半年新增权益计容建筑面积同比增长242.5%。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,近期的部分地块溢价率较低,房企可以捡漏拿地实现弯道超车。

本版采写/新京报记者 张晓兰 段文平

[责任编辑:宁静]

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