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房地产税细则2.0版本开始“吹风”?

随着楼市调控不断扩围,加快征收房地产税的消息再度热闹起来。房地产税专家王长勇认为,房地产税立法将会加快,预计房地产税法草案将会在今年12月份初审。而目前来看,房地产税草案内容虽暂未正式公布,但市场上又再度流传出新版本的房地产税细则(简称“新版细则”),内容包括计税套数、税率、免税面积等相关规定。

对比今年4月市场传出的细则,新快报记者发现,年税率出现明显变动,其中最高一档税率直接由20%下降到了5%。有专家认为,新版本细则可信度较高,若最终草案按此落实也不足为奇。

数据共享难点逐步解决

继房地产税在今年3月被频频提及以来,有关推进房地产税立法和实施的声音越来越多,而且监管层面对于房地产税的推进布局也正有序展开。

据新快报记者不完全梳理,今年4月,房地产税法草案曾在系统内部征求过意见,省级人大、省级财政等部门均参与其中;今年6月,自然资源部发布消息称,已实现不动产登记全国联网,为征收房地产税奠定了技术基础;到了今年7月,国务院针对房产交易进行调查,将“房产交易登记”、“获得信贷”等7项指标纳入大督查项目。有分析认为,曾困扰房地产税立法的房屋信息源问题得到初步解决,极大地利于房地产税落地。

不过,房地产税该怎么征收终归是个“老大难”问题。“说到底,房地产税征收就是数据和税率问题。”中山大学岭南学院经济系教授林江向新快报记者表示,房地产信息如何实现数据共享是目前存在的难点,若前期数据收集不到位,很容易出现重复计算等情况。“此外,税率的制定也是难点,如果按照全国统一税率计算,则不利于发挥房地产税的地方税职能。因此,税率是高是低应该在有了税率大致区间后,按照不同省份实际情况来定。”

税率制定可能“手软”

根据媒体爆光的“新版细则”,其列出包括计税家庭、家庭基本居住套数、家庭免税居住面积、税率、征税流程等十个方面具体内容。其中已有部分规定,在目前新一轮的楼市调整政策方面已逐渐开始印证。

其中对计税家庭方面规定,除继承外,今后应禁止未成年人拥有房产。在免税面积方面,是按照人均免税面积乘以家庭人数计算,免税面积由地方政府自行制定,为30-60平方米,而非前期市场所说的按照套数来计算。

在外界最为关心的税率上,新版细则指出,将采用分段累进税率,年税率为0.8%-5%。具体来看,其将应税面积划分出0.8%、2%、3%、4%、5%五档。如,超过免税面积落在基本居住套数以内的部分,年税率则为最低税率0.8%;超过免税面积落在基本居住套数外第四套或以上的部分,年税率则为最高税率5%。

对于基本居住套数,其规定夫妻处于在婚状态的,基本居住套数为两套;单身未婚或夫妻处于非婚状态(包括离异、丧偶)的,基本居住套数为一套。机构基本居住套数为零,今后应禁止机构购买住宅房产。

假设一个四口之家,在广州拥有两套房子,人均免税面积均为60平方米(最大免征面积),每套房子都是150平方米,房价为5万/平方米计算。该家庭实际应税面积为60平方米,每年应缴纳房地产税为60×50000×0.8%(不含计税评估价),即2.4万元。以此类推,拥有套数越多的家庭后面购置的房地产税税率就会越高。

值得一提的是,对比今年4月爆出的细则,当时的五级累进税率为0.8%、3%、5%、10%、20%。新版除了第一档位未调整外,其余档位税率均下降。

“相比4月份爆出的高达20%的税率,新版细则可行性更高”,林江表示,房地产税最高税率在5%较为合理,“如果最高税率到达7%-8%区间也有可能。”林江分析,如果房地产税最高税率到达20%,则很可能会适得其反,并且在过于“重手”影响下,导致房价猛烈下跌,最后造成金融系统、银行体系出现风险。“该吹风版的问世,也可以看作是政府方面放出的风声,为测试市场"水温",以便确认推出房地产税的时间和具体税率。”

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